住房信贷政策调整总体基调是“因地施策”

　　全国政协委员、中国人民银行副行长潘功胜8日表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。

　　潘功胜说，2015年以来根据国务院统一部署，人民银行对住房贷款最低首付比政策进行了适当调整，主要政策目标是支持居民家庭自住和改善型的购房需求。从实施情况看，这些政策对支持居民家庭合理住房消费起到了积极作用。

　　一是对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理，如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外，这些城市目前仍维持较高的最低首付比要求。

　　二是强调市场自律、商业银行自主决策。目前，国家统一的住房贷款最低首付比政策是适中的、审慎的。同时，允许各地在国家统一住房信贷政策基础上，结合当地房地产形势，对辖内个人住房贷款的最低首付比进行自律调整。商业银行在遵循这些政策基础上，自主决策。

　　三是强调宏观审慎管理。人民银行基于对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估，加强对住房金融市场的宏观审慎管理。

　　一线城市房贷利率全线下调监管层暗示警惕杠杆风险

　　一线城市房贷利率全线下调

　　监管层暗示：忌盲目跟风低利率警惕杠杆风险

　　7日，金融搜索平台发布最新房贷利率报告显示，北京、上海、广州、深圳一线城市房贷利率全线下调，8.5折成为房贷绝对主流。同时，北京二套房贷首付首现4成，有继续降低趋势。

　　对此，业内人士指出，经过2014年底到目前的6次降息，房地产贷款利率降至近年最低点。与此同时，在住房政策大面积松绑的背景下，各家银行盲目跟风大打利率价格战。利率的下调带来的是投资客大幅增加。值得注意的是，一线城市房价由于单价的影响，套价整体较高，因此，应警惕过高杠杆运用带来的风险，房贷也应采取分城施策，以抑制一线城市的投机性购房。

　　春节前夕，央行再次降准，银行资金充裕，更多银行下调了首套房利率。据金融搜索平台的统计数据显示，北京下降了0.031个百分点，上海下降了0.068个百分点，深圳下降了0.07个百分点，广州下降了0.005个百分点。

　　房贷分析师胡飞船介绍，首套房方面，8.5折已经成为北京、上海、广州的绝对主流，只有深圳相对保守，维持在9折。二套房利率方面，一线城市各银行并没有多大变化。

　　二套房方面，北上广深的银行普遍给出上浮10%的利率，不同的是首付比例。报告显示，广州对二套房的限制最严格，首付达到7成，上海对二套房购房者最为宽松，四五成的首付为主，北京的首付比例也首次出现4成首付。

　　胡飞船表示，广州首付比例一直严格控制，这也是2015年广州楼市价格变动幅度较小的主要原因。但对于北上深，较低的首付则再次刺激了投资客的大幅增加。

　　的确，有数据显示，深圳投资客比例已高达50%，而上海方面，也涨至3成。此外，二手房换手率也有此现象。据链家地产监测的两组数据显示，2015年成交的二手房中，持有年限不足两年的比例约占25%，满两年但不足五年的约占32%。近两个月房屋换手更为频繁，近两个月内成交的二手房中，业主持有时间不足半年的比例就高达8%。同时价格也呈现了非理性的上扬。

　　中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹表示，近期的市场火爆是人造的牛市，并不是尊重市场规律而形成的。其上涨的基础并不牢靠，炒作噱头较大。“这种背景下的发展是不可持续的，也不是长期的。”

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，近期杠杆在房地产交易的作用已经显现，现阶段短期内的暴涨便是加杠杆的结果。“虽然杠杆的运用并不会改变市场的趋势，但其带来的爆发性释放，将大大缩短走势变动的幅度，带来例如原本需要半年的涨幅，也许1个月或几天就会达到。”

　　因此，张大伟认为，应警惕杠杆效应带来的风险。一线城市应加强对资金运用的掌控，抑制投机购房行为。

　　事实上，监管部门已有此意，胡飞船透露，此前上海监管部门曾表示，在当前杠杆增加、房贷火热的时候，各家银行不应该再打利率价格战。言外之意，似乎暗示各家银行应该对房贷加强控制，限制投资炒房客，保障刚需人群贷款买房。

　　“但当前整个市场利率下调的趋势已经形成，银行也会出于自身经营的考虑，再考虑是否做出调整。”胡飞船认为，出于对提高利率产生的客户流失的担忧，各家银行谁也不愿意冒险，谁也不愿意做领军者，也不敢做领军者。如果利率提高，在高房价背景下，购房者还贷压力会增加很多，大量房贷客户可能流失。