房地产去库存问题列入议事日程重点城市有望取消限购

　　近期，地方两会相继召开，最引人注目的房地产去库存问题，被许多省市列入议事日程，进行了专项讨论，很多地区更是拿出了具体政策措施。

　　国家统计局最新统计的数据显示，2015年全年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比1月份至11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。库存方面，待售面积高达71853万平方米，较2014年末增加近万方。

　　2016年1月18日，重庆市人民政府办公厅发布的《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》指出，对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

　　河北省政府工作报告指出，化解房地产库存，推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革，稳定房地产市场。

　　值得关注的是，在广东省两会期间，多位政协委员建议取消大城市的限购政策，进一步促进大城市结构性库存的去化。这一设想，很有可能成为未来房地产去库存的政策实施方向。

　　据记者了解，早在各地两会之前，就已经有很多城市吹响了房地产去库存的号角。福建全省住房城乡建设工作视频会议就提出按照一市一策、一县一策、一盘一策的原则，鼓励各市、县根据实际制定政策，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，各地在密集发布去库存政策，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的对策，整体看，一季度有望集中发布一批宽松楼市的政策措施。但实施力度将不同，分城施策是未来的主要方向。

　　统计局数据显示，2015年房地产开发企业土地成交价款7622亿元，同比下降23.9%。若按照财政部统计，包括工业土地等在内，2015年前11个月，国有土地使用权出让收入同比下降29.2%。

　　“我们整理一亩土地的成本是200万，实在不愿意以220万一亩的价格贱卖出去。”1月28日，中部某省第二大城市土储中心相关负责人对21世纪经济报道记者表示。

　　房地产库存不断攀升，部分城市房地产供大于求严重，土地难以卖出好价钱的现象很普遍。

　　土地出让收入的大缩水，影响地方政府当期可用财力，拖累经济建设可用资金。据21世纪经济报道记者了解，城市土地储备中心或相关城投公司，以土地做抵押，去银行贷款融资等行为并不少见，土地价值的缩水也使得政府可借贷资金减少。

　　土地收入向大城市集中

　　2015年，各省土地出让收入缩水情况普遍。如，广东2015年国有土地使用权出让收入完成2936.87亿元，同比下降14.7%、减收505.98亿元。

　　重庆2015年前11个月国有土地使用权出让收入完成1403.6亿元，下降10.1%。

　　但广东、重庆土地出让收入形势已经好过全国。2015年前11个月，全国国有土地使用权出让收入2.6万亿元，同比减少1万亿元，下降29.2%。

　　土地收入大缩水，在中西部省份很普遍。如南昌。南昌2015年预算执行报告显示，国有土地使用权出让金收入及计提的专项资金完成185.4亿元，同比下降了36.2%，2014年这项收入为290亿元。

　　长沙、南昌等中西部省会城市2015年土地出让收入也大幅缩水超30%。郑州、成都等城市，虽然整体土地收入未有减少，但楼面价均出现负增长，土地均价难以上涨。

　　成都某市民以亲身经历告诉21世纪经济报道记者，2013年在城区为小孩就近上学买的100万的房子，到2015年二级市场挂牌价为90万，两年时间价格大概下跌了10%。

　　同时，土地市场分化也很明显，部分一二线城市土地市场依然火爆。如北京、上海2015年土地供应大幅减少，但土地出让收入分别同比增长6%、略微下降4.8%，楼面价则分别上涨16%和57%。

　　北京2015年土地规划建筑面积同比下降9%，但土地收入创纪录地超过2000亿元。

　　广州市2015年土地收入达到955亿元，占到广东省土地收入的32%。广州土地收入同比上涨13.8%，拉升了广东整体土地收入增速。

　　据中原地产统计，20大房企2015年在土地市场投入3517亿元，其中50%投入到一线城市。这个比例从2011年的26%，近几年逐步提升，2012、2013、2014年的占比分别为27.5%、32.6%、39.9%。

　　土地融资功能或逐步弱化

　　一二线城市集聚资金的能力不断推高，在全国土地收入整体负增长的背景下，意味着大量三四线城市仍是“一片黑”。

　　土地收入对地方政府而言非常重要。有财政学者对21世纪经济报道记者表示，像中西部省份一般公共预算收入更多是“吃饭财政”，用于政府基本运转开支。经济建设、资本项目开支，多来自于土地出让收入。近几年随着补偿拆迁成本增加，但仍估摸有一半的土地收入能用于项目建设。

　　据湖南国土厅数据，湖南“十二五”期间土地出让总价款4532.54亿元，年均土地出让收入906.5亿元，为同期地方财政收入的48.9%左右，为地方城市发展、园区建设提供了有力的财力支撑。

　　2015年以来，地方债纳入规范管理，预算法规定地方政府举债只能通过发行债券的方式，其他单位不得替政府举债。

　　曾经在地方举债中至关重要的土地市场，还会对地方加杠杆资金带来什么影响呢？西部某省财政厅相关负责人对21世纪经济报道记者表示，房地产市场萎缩，加上各地纪律要求等因素交集，土地杠杆融资的作用不那么明显了。

　　据记者了解，不少地方土地储备中心和城投平台公司共用一块招牌，土地整理之后，资产划拨给城投公司，由城投公司通过银行贷款、信托等形式融资的方式仍然存在。

　　上述西部财政厅相关负责人直言，他们的做法也类似。稳增长压力之下，政府债券额度有限，平台公司仍在一定程度上替政府举债融资。

　　上述财政学者表示，土地融资功能应该逐步会弱化，但各级政府其实仍在默许这种行为。土地收入的缩水，也使得地方以土地抵押杠杆举债的规模减少。有些地方同一块土地多次抵押，这些债务的风险也在加大。

　　至于2016年土地市场，中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示，可能跟2015年差不多，资源仍然会往一二线城市集聚，全国整体情况可能比2015年稍好。